lunedì 21 luglio 2014

Risponde Max, l'agente immobiliare


Ogni giorno riceviamo nella nostra mail immobiliarefini@hotmail.it delle vostre domande su tutto ciò che riguarda il mondo immobiliare.

Abbiamo deciso di rendere pubbliche alcune delle vostre domande in modo da potervi consigliare al meglio in caso di acquisto/vendita e locazione.

Se avete altre domande, siamo a Vostra completa disposizione. Basta inviarci un e-mail a immobiliarefini@hotmail.it e riceverete una risposta entro 24h. Il servizio è COMPLETAMENTE GRATUITO e senza alcun impegno. Se vi piace il servizio e vi siamo stati utili vi chiediamo solo di lasciarci un commento.

- QUALI SONO LE MIGLIORI STRATEGIE PER FARE ACCETTARE UNA PROPOSTA D’ACQUISTO?

Quando si è interessati ad acquistare un appartamento si procede con la proposta d’acquisto irrevocabile ed esclusiva.
In questa scrittura privata vengono riportate le clausole più importanti come il prezzo offerto, la modalità di pagamento, la tempistica e le somme che verranno versate al preliminare (circa un 20%) e al rogito notarile.
Sembrerebbe tutto molto semplice ma anche su una proposta va usata molta strategia per portare a termine la trattativa.
Per prima cosa, se c’è un’agenzia immobiliare, vi dovrete fidare di cosa vi dirà l’agente immobiliare. Nessuno come lui conosce il proprietario e le sue esigenze.

Mettiamo che non ci sia nessun intermediario:
Se la vostra proposta è più bassa di quella richiesta dal proprietario allora entrano in gioco le seguenti strategie:

- TEMPISTICA: Se possibile non fate passare troppo tempo dalla proposta d’acquisto al rogito notarile. Una “trattativa veloce” potrebbe invogliare di più il proprietario.

- PAGAMENTO: Come scritto sopra, al preliminare di compravendita si lascia di solito il 20% della somma totale. In molti, quando la somma offerta è molto bassa, lasciano anche il 30/50% della somma.

- ESIGENZE: Cercate di prendere maggiori informazioni sul perchè il proprietario ha messo in vendita il suo appartamento. Capendo le sue esigenze vi potrete venire incontro e accordarvi meglio sul prezzo.

Queste tre sono le migliori strategie che potrete usare in sede di proposta d’acquisto.
Rimaniamo a vostra completa disposizione per ulteriori informazioni.


- MI CONVIENE VENDERE L’APPARTAMENTO IN QUESTO PERIODO DI CRISI ECONOMICA?

Si e no.

PERCHE’ NON MI CONVIENE VENDERE:
Se decidete di mettere in vendita il vostro appartamento ma non avete alcuna esigenza di dover ricomprare allora in questo momento di mercato non vi converrà fare alcun movimento.
Ci troviamo in un periodo di forte crisi economica e gli appartamenti sono in forte calo.
Chi vorrà vendere il proprio immobile dovrà metterlo al vero valore di mercato per riuscire a venderlo ed è normale che non andrà a riprenderci i soldi di quando ha acquistato nel boom economico!
Quindi vi conviene aspettare tempi migliori.

PERCHE’ MI CONVIENE VENDERE:
Come riportato sopra, siamo nel pieno della crisi economica che ha abbassato notevolmente (circa un 15/20%) il valore delle case. E’ vero che se vendi in questo momento potresti non recuperare i soldi spesi, ma andrai ad acquistare un’altro appartamento sempre ad un prezzo molto vantaggioso!!!
Questo movimento è consigliato sopratutto a chi vende una piccola metratura per comprare una casa più grande.
Non a caso si dice che i migliori affari si fanno durante le crisi economiche. Quindi ricapitolando: se vendete per andare ad riacquistare un altro appartamento, non aspettate altro tempo!


- I 10 CONSIGLI UTILI PER TROVARE E ACQUISTARE UN APPARTAMENTO?

1- Quando si decide di acquistare un appartamento bisogna fare un budget massimo di spesa. Dovrete calcolare nelle spese dell’acquisto: notaio, provvigione dell’agenzia, tasse, eventuale ristrutturazione e mobilio. Quindi fatevi un conto totale delle vostre spese e quello che potrete offrire per l’acquisto di un immobile.

2- Se dovete acquistare attraverso mutuo, prima di andare a visionare gli immobili recatevi in più banche e fatevi dire il budget a vostra disposizione. Non sempre la cifra che vi aspettate sarà quella messa a disposizione.

3- Durante la ricerca visionate appartamenti anche con prezzi superiori di 30/40 mila euro. La trattabilità porterà l’immobile al prezzo che vi eravate prestabiliti.

4- Non fissatevi sulla metratura esatta della casa. L’importante è che sia disposto bene e che la maggior parte dei muri siano tramezzi in modo da poterla disporre a vostro gusto e piacere. A volte i 70 mq sono meglio disposti di un 85/90. Inoltre la vendita viene fatta a corpo e non a misura.

5- Prima di procedere con l’acquisto di un appartamento informatevi se è un buon investimento. Dovrete pensare se in un futuro rifarete i soldi investiti.

6- Guardate sempre la luminosità dell’appartamento, se sono previsti lavori sullo stabile o opere urgenti all’interno della casa. E se possibile, informarsi anche sui nuovi vicini.

7- Prima di procedere con una proposta d’acquisto, studiate insieme all’agenzia immobiliare una strategia per poter acquistare al meglio l’appartamento. Capire le esigenze del proprietario vi aiuterà a portare a buon fine la trattativa.

8- Recarsi presso l’agenzia immobiliare che tratta l’immobile e prendere più informazioni possibili sull’atto notarile, visure catastali e ipotecarie e vedere se la planimetria è aggiornata allo stato attuale. Vi ricordiamo che l’agenzia non potrà darvi la documentazione dell’immobile fino a quando non sarà stata accettata la proposta.

9- Quando si sottoscrive una proposta d’acquisto è meglio inserire più clausole possibile. Ricordatevi che state firmando una scrittura privata impegnativa e irrevocabile accompagnata da un assegno a garanzia. Quindi fatevi bene i conti sulla tempistica e le somme che verrano rilasciate al preliminare di compravendita.

10- Il preliminare di compravendita fatelo sempre dal notaio e richiedete che sia trascritto e non registrato (su questo punto ci faremo un articolo nei prossimi giorni).

BUONA RICERCA E BUON ACQUISTO A TUTTI.


- CONSIGLI UTILI PER CHI CERCA E TROVA CASA IN AFFITTO

Se siete alla ricerca di una casa da prendere in affitto vi diamo un po di consigli utili:

1- Non cercatela con largo anticipo (4/5 mesi) perchè perdereste solo tempo. Il proprietario dell’appartamento lo vuole affittare subito e non aspetterà più di 1/2 mesi.
Infatti le locazioni, a differenza delle vendite, sono molto più veloci: tra proposta e contratto passano circa una o al massimo due settimane.

2- Se cercate appartamenti al di sotto dei 900,00 euro al mese non pensateci troppo per prenderlo. Gli immobili con richieste basse sono quelli che si affittano più velocemente e molto probabilmente dopo già una settimana non saranno più disponibili.

3- In caso di proposta ricordatevi di lasciare sempre un assegno di una mensilità intestato alla parte proprietaria. Nella proposta dovrete specificare tutti i dettagli della locazione ( partenza contratto, spese condominiali e riscaldamento, opere di ristrutturazion, spese ordinarie e straordinariei). E’ sempre meglio che sia tutto scritto in caso di problemi futuri.

4- La prassi delle locazioni è di 2/3 mensilità a deposito cauzionale e una per il mese corrente.

5- Se il proprietario opta per il regime “CEDOLARE SECCA” ricordatevi che non dovrete pagare l’ISTAT e non sono possibili aumenti del canone nella durata del contratto. Come ho già scritto, la decisione della cedolare secca spetta solo al proprietario e ha facoltà di disdirla in qualsiasi anno del contratto.

6- Ricordatevi di inserire nel contratto di locazione la clausola della possibilità di recedere il contratto con sei mesi di preavviso.


- HO DECISO DI METTERE IN VENDITA IL MIO APPARTAMENTO, MA PRIMA LO VOGLIO RISTRUTTURARE COMPLETAMENTE IN MODO  DA ALZARE IL VALORE ECONOMICO DELL’IMMOBILE. E’ GIUSTO?

Assolutamente falso.

In molti credono che ristrutturando completamente il loro immobile il valore economico si alzi notevolmente.
Ma questa teoria è falsa per diversi motivi e cerchiamo di spiegarvi il perchè in questo breve articolo.
Chi compra un appartamento vuole fare un “affare” e sicuramente lo vuole ristrutturare a proprio gusto e piacere: c’è chi gli piace il gusto moderno e chi il classico, chi il parquet e chi il marmo.
Inoltre se voi avete speso 50/60 mila euro in ristrutturazione non è detto che chi acquista gli piaccia la vostra ristrutturazione e preferirà comprare un altro appartamento da ristrutturare e risparmiare i soldi della “vostra” ristrutturazione.
Un altro fattore importantissimo è che in questo momento di forte crisi immobiliare, ci sono in vendita parecchi appartamenti simili al vostro e quindi l’acquirente cercherà sempre il prezzo più basso per acquistare e così andrete completamente fuori il prezzo di mercato andando ad alzare il valore della vostra casa.
La casa si deve sempre mostrare in buone condizioni interne ma questo non deve far alzare il prezzo del vostro immobile.

Cosa fare?

Noi di solito consigliamo sempre ai nostri clienti di non ristrutturare il loro appartamento. L’unico lavoro che dovranno effettuare URGENTEMENTE è se ci sono crepe nei muri o grandi perdite d’acqua nei soffitti. Naturalmente se è possibile dare una mano di bianco ai muri rende l'aspetto decisamente più gradevole che vedere colori assurdi che svalorizzano l'ambiente.

Ricordatevi che se volete vendere al meglio il vostro appartamento i requisiti fondamentali sono:

- PREZZO COMPETITIVO E REALE.

- CERCARE DI LASCIARE AMBIENTI LIBERI PER DARE AMPIEZZA AL VOSTRO IMMOBILE


- PERCHE’ LEI NON VUOLE FARMI FARE LA PROPOSTA D’ACQUISTO AL PREZZO CHE VOGLIO IO?!?!

Se parliamo di legge, l’agenzia immobiliare è obbligata a prendere qualsiasi proposta d’acquisto e a sottoporla alla parte proprietaria.

Ma se vogliamo essere pratici vi dovete ricordare che il vero interesse per l’agenzia immobiliare non è il prezzo che voi offrite ma LA CONCLUSIONE IN POSITIVO DELL’AFFARE.
Ricordatevi che la provvigione spetta all’agenzia al momento dell’accettazione della proposta d’acquisto.
Se si rifiutano di prendere una proposta d’acquisto è perchè sanno con certezza che il prezzo da voi offerto non sarà MAI accettato e che quindi andrete a far perdere tempo all’agenzia al proprietario e anche a voi stessi.

L’agenzia immobiliare incaricata, sa benissimo qual’è il prezzo richiesto dal proprietario e sa quali sono le sue esigenze personali per la vendita.

In una proposta d’acquisto non conta solo il prezzo che voi offrite ma anche: la modalità di pagamento e la tempistica tra proposta e rogito notarile.

Quindi ricapitolando: se l’agenzia immobiliare si rifiuta di prendere la vostra proposta d’acquisto non è perché sono incapaci ma è perchè sanno benissimo che non andrà mai a buon fine la trattativa.

Fidatevi di quello che vi dicono e cercate di studiare insieme la migliore strategia per portare a termine la trattativa ed essere soddisfatti sia voi che il proprietario.


- DEVO AFFITTARE CASA, MA HO PAURA CHE L’INQUILINO NON MI PAGHI. COME POSSO TUTELARMI?

Per prima cosa ricordatevi che MAI NESSUNO vi potrà dare la certezza che l’inquilino pagherà sempre e regolarmente il canone di locazione.
In molti credono che chiedendo una fideiussione bancaria/assicurativa si tutelino da problemi futuri.
Per un anno sicuramente l’affitto è assicurato ma se dopo non rinnova la fideiussione e non lascia i soldi in banca? E poi ricordatevi che chi prende un appartamento in affitto non è disposto a bloccare in banca una cifra alta altrimenti penserebbe all’acquisto.
La migliore strategia è affidarsi ad una agenzia immobiliare di fiducia che vi porterà clienti affidabili con buste paga nettamente superiori al canone da voi richiesto e che vi “selezionerà” l’inquilino migliore.
Come avrete notato ho messo tra virgolette la parola SELEZIONERA’. Perché? Ci sono categorie protette nelle locazioni d’immobili che se non vi pagano l’affitto sarà veramente molto difficile mandare via anche con lo sfratto.
L’agenzia immobiliare porterà clienti affidabili, farà controlli approfonditi sui clienti, potrà fare domande “scomode” all’inquilino e vi farà un contratto blindato con clausole che vi tutelino da possibili litigate future.
Ricapitolando, se proprio non volete affidare il vostro immobile all’agenzia immobiliare, per tutelarvi dovrete:

- FARE UNA SELEZIONE DEI POSSIBILI INQUILINI
- VEDERE LE BUSTE PAGA E I LORO INCASSI (se imprenditori)
- FARSI FARE UN CONTRATTO BLINDATO DA UN AGENTE IMMOBILIARE O AVVOCATO DI FIDUCIA.
- FARE CONTROLLI APPROFONDITI SU CHI SI INTESTA IL CONTRATTO E FARGLI DOMANDE APPROFONDITE.

.. NO AGENZIE .. NO GRAZIE NON VOGLIO PAGARE LA PROVVIGIONE QUINDI CERCO CASA PRIVATAMENTE..

Queste sono le parole che si sentono dire la maggior parte degli agentI immobiliari d’Italia.
Ma riflettete un attimo: quando andate ad acquistare o a prendere in locazione un immobile e dovrete lasciare l’assegno a deposito:

- Chi vi assicura che quel signore sia veramente il proprietario?
- E se la casa ha problemi di struttura?
- Chi vi assicura che catastalmente l’immobile è in regola?
- E se sono previsti lavori straordinari allo stabile?

Allora dovrete contattare un avvocato per effettuare dei controlli sull’appartamento e fargli preparare la contrattualista (proposta d’acquisto e preliminare).
Dopo dovrete chiamare un geometra per fare controlli sulla planimetria e sui dettagli castastali dell’immobile. Perchè se la planimetria non è aggiornata allo stato attuale dell’immobile non si può rogitare.


- QUANTO VI COSTA FARE TUTTO QUESTO?

L’agenzia immobiliare oltre a fare da intermediaria alla trattativa, vi assicura sulla contrattualista e sull’assegno che lascerete a deposito. Si occuperà di effettuare il preliminare che sarà regolarmente registrato.
Vi informerà prima della proposta sulla “situazione” catastale, ipotecaria dell’appartamento e su possibili lavori futuri dello stabile.

In molti credono che basta fare una proposta lasciando l’assegno e poi andare dal NOTAIO e se ne occuperà tutto lui. Si va bene, ma se qualcosa va storto o la casa ha gravi problemi, siete sicuri che l’assegno vi verrà restituito?
Mettiamo caso che vi volete tutelare non lasciando l’assegno per bloccare l’immobile, chi vi assicura che il proprietario non la vende ad un altro?
Riflettici.


- DEVO VENDERE CASA PER ACQUISTARNE UN’ALTRA, COME DEVO COMPORTARMI?

La maggior parte degli acquirenti Italiani sono persone che per poter acquistare un appartamento devono prima vendere il proprio immobile.
Il movimento giusto da eseguire è questo:

1- METTERE IN VENDITA IL PROPRIO APPARTAMENTO, ASPETTANDO DI RICEVERE UNA PROPOSTA D’ACQUISTO.
2- FARE IL PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA (ricevendo il 20% circa dell’importo totale) E RIPORTARE NEL CONTRATTO CHE IL ROGITO DEFINITIVO VERRA’ EFFETTUATO ENTRO E NON OLTRE 8/9 MESI.
3- ANDARE A VISIONARE POTENZIALI APPARTAMENTI DA ACQUISTARE.. E UNA VOLTA TROVATO EFFETTUARE UNA PROPOSTA E UN PRELIMINARE (con i soldi incassati dal vostro immobile).
4- ROGITO DI CASA VOSTRA .. E UNA SETTIMANA DOPO CIRCA ROGITO DEL VOSTRO FUTURO APPARTAMENTO.

Sembrerebbe tutto molto semplice.
Purtroppo invece molti clienti sono stati consigliati male e si sono trovati in condizioni di dover SVENDERE il loro immobile.
Come?
Molti acquirenti vengono a visionare appartamenti in vendita ancora prima di aver venduto il loro. In questo periodo si riescono a trovare ottimi prezzi in vendita e presi dalla “paura” di perdere l’affare procedono con la proposta d’acquisto e con il preliminare.
Naturalmente nel preliminare di compravendita verrà scritto il giorno entro il quale bisogna fare il rogito.
Ed ecco il problema, ad un mese dal rogito se non siete riusciti a vendere il vostro appartamento lo dovrete “svendere” per riuscire a saldare la vostra futura casa.
Se non riuscite a svenderla allora dovrete pagare una penale per il ritardo o addirittura potreste perdere i soldi che avete lasciato alla proposta e al preliminare (circa un 30% del valore dell’immobile).
Vi conviene?
Dateci retta: è meglio prima vendere al meglio il vostro appartamento riuscendo a prendere il prezzo che vi eravate messi in testa e dopo il preliminare andare a vedere appartamenti da acquistare.
In questo momento di mercato ci sono veramente molti appartamenti e la tempistica di vendita è di circa 3/7 mesi nel migliore dei casi.

Nessun commento:

Posta un commento

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...